WÄRTSILÄN TEKNILLINEN OPPILAITOS
Rakennustekniikan koulutusohjelma
Insinöörityö
Ville Keränen
KERROSTALOJEN KUNTOARVIOT
Työn valvoja Arkkitehti Martti Aittapelto
Työn teettäjä Kolmirakenne Oy, ohjaajana
rakennusmestari Asko Ahtiainen
Joensuu 1996
WÄRTSILÄN TEKNILLINEN OPPILAITOS
Rakennustekniikan koulutusohjelma
Keränen, Ville Kerrostalojen kuntoarviot
Insinöörityö 70 s. + 10 liites.
Työn valvoja Arkkitehti Martti Aittapelto
Työn teettäjä Kolmirakenne Oy,
ohjaajana Rakennusmestari Asko Ahtiainen
Huhtikuu 1996
Asiasanat kuntoarvio, energiankulutus, talonrakennus
TIIVISTELMÄ
Työssä on selvitetty rakennusten kuntoarvion olemus, suoritus ja hyväksikäyttö
kiinteistöjen kunnossapidossa. Työssä on tutkittu 52:ta Kolmirakenne Oy:n vuosina 1993
- 1995 tekemää kuntoarviota. Tutkituista kohteista kerrostaloja oli 41 kpl ja rivitaloja
11 kpl. Kuntoarvioista kerättiin tiedot rakennuksen julkisivujen, vesikaton ja ikkunoiden
kunnosta ja arvioidusta kestoajasta. Saatuja tuloksia voidaan käyttää rakennusosien
keston arviointiin. Lisäksi tutkittiin rakennusten lämpöenergian, sähkön ja veden
kulutuksia ja annettiin vinkkejä energiansäästötoimenpiteiksi.
THE WÄRTSILÄ INSTITUTE OF TECHNOLOGY
Building Department
Keränen, Ville apartment buildings condition estimation
Engineer Study 70 pages + 10 appendices
Supervisor Mr. Martti Aittapelto, Architecht
Employer Kolmirakenne Oy,
work instructed by buildingmaster Asko Ahtiainen
April 1996
Keywords condition, energy, building, construction
ABSTRACT
This work involves the profile of condition estimation in apartment buildings. This
work includes 52 condition estimations done by Kolmirakenne Oy. The condition estimations
have been done between years 1993 and 1995. Estimated buildings includes 41 apartment
buildings and 11 terracedhouses. In the estimation, information is gathered of the
buildings facade, roof and windows condition and estimated duration time. Those results
can be used when planning the repair of houses. The buildings heating, water and
electricity consumption was also examined with hints for a more economic alternative.
TIIVISTELMÄ
ABSTRACT
SISÄLLYSLUETTELO
ALKUSANAT
1 YLEISTÄ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
1.1 Rakennuksen korjaustarve. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
1.2 Kuntoarvio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
1.3 Kuntotutkimus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
1.4 Käsitteitä . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . 13
2 KUNTOARVION SUORITUS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
2.1 Yleistä . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
2.1.1 Esivalmistelut . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
2.1.2 Tiivistelmä kohteesta. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
2.1.3 Asukaskysely . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
2.1.4 Kuntoarviosta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
2.2 Liikenne- ja piha-alueet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
2.3 Ulkopuoliset rakenteet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
2.4 Sisäpuoliset tilat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
2.5 LVI-tekniikka . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
2.5.1 Lämmityslaitteet ja lämpöjohtoverkko . . . . . . . . . . . . . . 33
2.5.2 Paisuntajärjestelmä. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
2.5.3 Käyttövesi- ja viemärijärjestelmä . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
2.5.4 Ilmanvaihtolaitteet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
2.5.5 Eristeet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
2.5.6 Jäähdytyslaitteet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
2.5.7 Energiatalous . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
2.6 Sähkotekniikka. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
2.6.1 Liittymisjohto ja keskukset . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
2.6.2 Verkosto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
2.6.3 Hälytyskeskus. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
2.6.4 Sauna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
2.6.5 Antennit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
2.6.6 Ovipuhelin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
2.6.7 Sähkötilat. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
2.6.8 Ulkovalaistus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
2.6.9 Energiatalous . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
2.7 PTS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
3 LÄHDEAINEISTON ANALYSOINTI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
3.1 Tutkimusaineisto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
3.2 Lämpöenergian kulutus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
3.3 Sähkön kulutus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
3.4 Veden kulutus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
3.5 Ikkunat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
3.6 Julkisivut . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
3.6.1 Elementtijulkisivut . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
3.6.2 Tiilijulkisivut. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
3.6.3 Rapatut julkisivut . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
3.6.4 Puujulkisivut . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
3.7 Vesikate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
3.7.1 Huopakatteet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
3.7.2 Peltikatteet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
3.8 Yhteenveto. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
66
LÄHTEET . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
LIITTEET
ALKUSANAT
Tämä insinöörityö on tehty ...
Joensuussa 30.4 1996
Ville Keränen
1 YLEISTÄ
1.1 Rakennuksen korjaustarve
Rakennus on korjauksen tarpeessa rakennusosien saavuttaessa käyttöikänsä, tai silloin, kun se ei enää täytä käyttäjiensä tai viranomaisten sille asettamia vaatimuksia. Vaatimukset voivat olla terveellisyyteen, turvallisuuteen, viihtyvyyteen tai taloudellisuuteen liittyviä. Kaikki rakennusosat kuluvat. Kuluminen voi johtua:
Vaikka rakennus olisikin alkuperaisessä kunnossaan, se voi tarvita korjausta yleisen
vaatimus- ja laatutason noustessa.
1.2 Kuntoarvio
Miten ja miksi kuntoarvio on kehitettty?
Asuntohallitus päätti helmikuussa 1993 käynnistää "Asuinkerrostalon
kuntoarvion perusmalli" -nimisen tutkimushankkeen. Tutkimuksen tavoitteeksi
asetettiin toimintamallin laatiminen asuinkerrostalon kunnon arvioinnille ja
raportoinnille. Projektin tutkijaorganisaationa toimi Suomen Kiinteistöliitto Ry, joka
teetti tutkimustyön Suomen Talokeskus Oy:llä. Tutkimustuloksena syntyi julkaisu nimeltä
"Asuinkerrostalon kuntoarvion perusmalli" (Valtion painatuskeskus).
Asuntohallituksen tutkimuksessa kehitetylle kuntoarvion mallille on asetettu seuraavia tavoitteita:
Kevään yhtiökokouksessa esitettäisiin tilinpäätöksen ja tilintarkastuskertomuksen ohella kuntoarvion pohjalta laadittu 10 vuoden kunnossapitosuunnitelma ja siihen liittyvä rahoitussuunnitelma. Lisäksi päätettäisiin mm. ennakkorahastoinnista sekä muista toimenpiteistä, joihin kunnossapitosuunnitelma antaa aihetta.
Mikä on kuntoarvio?
Kuntoarvio on silmämääräinen tai kevyin apuvälinein tehty arvio rakennuksen
kunnosta ja korjaustarpeesta rakennusosittain. Kuntoarvio sisältää myös ehdotuksen
korjauksien aikatauluista ja järjestyksistä sekä vaihtoehtoiset korjaukset
kustannusarvioineen. Arvion tekoon osallistuu yleensä kolme alansa asiantuntijaa LVI-,
sähkö- ja rakennustekniikan alalta. Kuntoarvion hinta rivi- tai kerrostaloyhtiölle on
7000 - 14000 mk riippuen tarkastettavan kohteen koosta (Kolmirakenne Oy:n hinnat).
Summasta 2000 - 4000 mk menee LVI- ja sähköarviontiin. Kuntoarvion tekemiseen voidaan
anoa korjausavustusta, joka on 3 mk/m2, kuitenkin enintään puolet
kokonaishinnasta. Kuntoarvion suoritus tapahtuu kuvan 1 mukaisessa järjestyksessä.
Kuva 1. Kuntoarvion suorituskaavio. /Kolmirakenne Oy/
Milloin rakennus tarvitsee kuntoarvion?
Kaikki talot kuluvat käytöstä ja luonnonvoimien vaikutuksesta. Ongelmana onkin vain
korjaustoimien taloudellisesti oikea ajoitus. Kuntoarviolla pyritään optimoimaan
korjausten aikataulu sekä havaitsemaan mahdolliset vaurioita aiheuttavat mekanismit.
Talonrakennusta ei ole vieläkään saatu täysin virheettömäksi, ja uusissakin
rakennuksissa on jo valmiina suunnittelu- ja rakennusvirheitä. Siksi rakennusta on
seurattava koko sen elinkaaren ajan. Uuden talon ensimmäinen suurempi kuntoarvio olisi
tehtävä noin 5 -10 vuoden kuluttua valmistuksesta ja sen jälkeen jatkuvalla
seurannalla. Jatkuva seuranta tarkoittaa vuodessa vähintään yhtä kevyempää
tarkastusta, jossa seurataan havaittujen vaurioiden kehitystä, ja suurempaa
perusteellista tarkastusta aina viiden vuoden välein.
Mitä hyötyä on kuntoarviosta?
Kuntoarviossa pyritään havaitsemaan syntyviä vaurioita ennalta ja sitä kautta
pienentämään kokonaiskorjauskustannuksia. Kuntoarvio nostaa talon arvoa, sillä
mahdollisessa myyntitilanteessa ostaja voi luottaa siihen, ettei osta "sikaa
säkissä". Kuntoarvio helpottaa taloyhtiön päätöksentekoa korjausasioissa. PTS
eli pitkäntähtäimen korjaussuunnitelma antaa heti selkeän kuvan tulossa olevista
korjaustoimista ja niiden kustannuksista.
Kuka voi suorittaa kuntoarvion?
Kuntoarvion suorittajalta tulee vaatia todistusta kuntoarvioijan tutkinnosta.
Kuntoarvioijan tutkinto on Ympäristöministeriön toimeksiannosta laaditun
kuntoarviokoulutuksen lopputentti. Tutkintoa valvoo Ympäristöministeriön nimeämä
kuntoarviokoulutuksen johtoryhmä. Tutkinnon läpäisseistä henkilöistä pidetään
yllä rekisteriä kuntoarvioijen suorittajien pätevyyden toteamiseksi. Osallistumisoikeus
tutkintoon on henkilöillä, jotka ovat suorittaneet kuntoarviokoulutuksen johtoryhmän
hyväksymän koulutusohjelman määrätyissä oppilaitoksissa ja joilla on vähintään
kymmenen vuoden kokemus rakennus- tai kiinteistöalan työtehtävistä. Tutkintomaksu on
750 mk (vuosi 1995). /9 ja liite 6/
Mitä kuntoarvion suorittajan tulee tietää?
Kuntoarvion suorittajan tulee tuntea:
1.3 Kuntotutkimus
Mikä on kuntotutkimus?
Kuntotutkimus on syvällisempi tutkimus jostakin yksittäisestä rakennusosasta tai järjestelmästä. Kuntotutkimuksessa käytetään erikoistyökaluja ja tutkittavasta rakennusosasta otetaan tarvittaessa koepaloja laboratiotutkimuksia varten. Ainetta rikkomattomia menetelmiä ovat:
Ainetta rikkovin menetelmin (koepaloja ottamalla) voidaan tutkia:
Lisäksi kuntotutkimuksessa voidaan käyttää matemaattisia menetelmiä:
Kuntotutkimuksen suoritus tapahtuu kuvan 2 mukaisessa järjestyksessä.
Kuva 2. Kuntotutkimuksen suorituskaavio
1.4 Käsitteitä
Asbestikartoitus
Asbestikartoitus on asbestiasiantuntijan suorittama tutkimus, jonka tarkoituksena on
antaa varma tieto asbestia sisältävien rakennusosien sijainnista. Kenttätutkimuksen
lisäksi rakennuksesta tutkitaan vanhat asiakirjat ja piirustukset. Tarvittaessa otetaan
koepaloja ja tutkitaan näytteet laboratoriotutkimuksin. Asbestikartoitus tehdään aina,
kun on syytä epäillä asbestia korjausta edeltäviin purkutöihin ryhdyttäessä.
Ekologinen
Ekologinen tarkoittaa ympäristöystävällistä, elinkaarensa aikana mahdollisimman
vähän ympäristöä kuormittavaa ja energiaa kuluttavaa.
Jälkikaiunta-aika
Jälkikaiunta-aika on aika, jonka kuluessa huoneen äänenpaineen taso laskee 60 db,
kun äänilähde lakkaa toimimasta. Jälkikaiunta-aika voidaan mitata mittarein tai laskea
Sabinen kaavalla (1).
(1)
jossa: T = jälkikaiunta-aika (s)
V = huoneen tilavuus (m3)
A = huoneen vaipan pinta-ala (m2)
a = absorptiokerroin.
Kompostijäte
Kompostijätettä on orgaaninen, luonnossa hajoava, kompostorin käyttöön kelpaava
jäte.
Korjausaste
Korjausasteella tarkoitetaan korjauskustannusten suhdetta vastaavantasoisen uudisrakentamishankkeen kustannuksiin.
Karbonatisoituminen
Karbonatisoitumisella tarkoitetaan betonin heikkenemistä ilman hiilidioksidin
vaikutuksesta. Reaktiossa ilman hiilidioksidi reagoi betonin kalsiumhydroksidin kanssa.
Karbonatisoitumisreaktio tapahtuu betonin pinnassa ja hidastuu syvemmälle mentäessä.
Kun karbonatisoituminen saavuttaa teräkset, ne alkavat ruostua.
Lämmöntalteenottojärjestelmä
Lämmöntalteenottojärjestelmä on laitteisto joka ottaa ilmanvaihdon lämpimästä
poistoilmasta energiaa ja lämmittää sillä tulevaa korvausilmaa.
Normeerattu kulutus
Todellisista kulutuksista laskettu, paikkakuntakohtaisilla ja astepäiväluvun mukaan
määräytyvillä kertoimilla kerrottua kulutusta kutsutaan normeeratuksi kulutukseksi.
Normeerauksella saadaan eri vuosien kulutukset vertailukelpoisiksi.
Painovoimainen ilmanvaihto
Painovoimaisessa ilmanvaihdossa tuloilma virtaa sisään ulkoseinään tai ikkunoihin
tehdyistä aukoista ja rakennuksen vuotokohdista. Poistoilma johdetaan hormeissa katolle.
Ilmankierto perustuu ulko- ja sisäilman tiheyseroihin ja tuulen aiheuttamaan paine-eroon
rakennuksen seinillä ja katolla.
PTS
PTS on lyhenne pitkäntähtäimen kunnossapitosuunnitelmasta. PTS laaditaan kuntoarvion
yhteydessä ja se sisältää rakennusosakohtaisen arvion kunnostusajankohdista ja
-kustannuksista.
Takaisinmaksuaika
Takaisinmaksuajaksi kutsutaan aikaa, joka vaaditaan, että esim. energiaa säästäviin
ikkunoihin laitettu investointi maksaa itsensä alentuneena kulutuksena.
2 KUNTOARVION SUORITUS
Tässä luvussa käydään läpi kuntoarvion suoritus ja raportin sisältö. Lista ei
ole täydellinen, vaan joka kohteessa on omat erityispiirteensä. Tässä ei käydä
myöskään läpi kaikkia korjausvaihtoehtoja, vaan keskitytään lähinnä yleisimpiin
kuntoarvioissa havaittuihin vikoihin ja annetaan joitakin vinkkejä niiden korjauksiin.
2.1 Yleistä
2.1.1 Esivalmistelut
Ennen kohteeseen menoa on hankittava rakennusaikaiset asiakirjat ja mahdolliset tiedot edellisistä korjauksista. Mukaan varataan tarvittavat välineet, kuten:
Lisäksi suunnitellaan tarkastuksen etenemisjärjestys ja ilmoitetaan huoneistojen
käyttäjille mahdollisista vierailuista. Isännöitsijän tai talohuollon edustajan
kanssa sovitaan tarkka tapaamisaika ja -paikka ja pyydetään heitä huolehtimaan, että
kaikkiin tiloihin päästään.
2.1.2 Tiivistelmä kohteesta
Kuntoarviossa raportoidaan rakennustyyppi, valmistumis- ja käyttöönottovuosi,
omistaja ja kuntoarvion toimeksiantaja, runkorakenne, julkisivumateriaali, katetyyppi,
mahdolliset tiedot rakennustavasta ja aikaisemmista korjauksista ja kuntotutkimuksista,
perustustapa, kerrosmäärä ja kerrosten käyttötarkoitus, tiedot tontista: pinta-ala,
rakennusoikeus, rakennuksen kerrosala, huoneistoala ja tilavuus. Tiivistelmä sisältää
myös lyhyen selityksen rakennuksen kokonaiskunnosta ja tarkan selityksen kiireellisistä,
heti korjausta vaativista kohteista. Selityksen tulee kertoa rakennustekniikkaa tarkemmin
tuntemattomallekin, mitkä ovat vaurioihin johtaneet syyt ja mitä seuraa, ellei kohdetta
korjata. Tiivistelmässä luetellaan myös käytettävissä olleet asiakirjat ja muut
lähteet.
2.1.3 Asukaskysely
Asukaskysely tehdään lomakkeella, joka jaetaan kaikille asukkaille. Lomakkeessa on
valmiit kohdat, joihin asukkaat voivat kirjoittaa havaitsemansa viat ja mahdolliset
puutteet. Kuntoarviossa raportoidaan asukkaita eniten kiusanneet epäkohdat. Asukaskyselyn
on tarkoitus myös tiedottaa asukkaille tulevasta tarkastuksesta. Malli
asukaskyselylomakkeesta on liitteessä 1.
2.1.4 Kuntoarviosta
Selostetaan kuntoarvion rajoitukset ja tarvittaessa ehdotetaan tarkempia tutkimuksia
(kuntotutkimusta) rakennusosille, joista halutaan lisätietoja. Kuntoarviossa on
raportoitava myös mahdollisesti tarkastamatta jääneet osa-alueet.
2.2 Liikenne- ja piha-alueet
2.2.1 Piha-alue
Tarkastetaan: Lasten leikkipaikat, piha-alueen toimivuus, sadevesikaivojen toiminta,
sadeveden virtaus (kaadot), routavauriot, pinnoitteen kunto, nurmikon kunto, salaojat
Mikäli asukkaat ovat tyytymättömiä pihan toimivuuteen ja valmiita investoimaan
viihtyvyyteensä, piha-alueesta kannattaa tehdä kokonaissuunnitelma, joka kattaa koko
piha-alueen varustuksineen, jätehuoltoineen ja istutuksineen. Suunnitelma kannattaa antaa
osaavan puutarhasuunnittelijan tai arkkitehdin tehtäväksi.
2.2.2 Pihakalusteet
Tarkastetaan: Pyykinkuivaus- ja tuuletustelineet, penkit, lipputanko
2.2.3 Piha-aidat
Tarkastetaan: Maalaus, lahoamat, suoruus, porttien aukeavuus ja lukittavuus,
pensasaidan kunto
2.2.4 Autopaikoitus
Tarkastetaan: Parkkipaikkojen riittävyys, katokset, lämmityspaikat ja
-tolpat
Autokannan lisääntyminen on johtanut siihen, ettei monille pihoille mahdu enää
muuta toimintaa kuin parkkeerattuja autoja. Mikäli pihamaa on täyttynyt autoista ja
varsinkin jos se routimisen tai muun syyn takia on täydellisen remontoinnin tarpeessa,
kannattaa selvittää mahdollisuudet tehdä maanalainen autopaikoitusalue. Ratkaisu on
kallis, mutta parantaa varsinkin pienten tonttien tehokkuutta ratkaisevasti.
Lämmitystolpien tulisi olla varustettuna ajastimella tai laitteistolla, joka säätää
sähkön tulon jaksottaiseksi ulkolämpötilan mukaan.
2.2.5 Jätehuolto
Tarkastetaan: Jäteastiat ja niiden katokset, jätteiden lajittelu
Ekologisen ajattelun myötä on jätteiden lajittelu uudistumassa täysin lähivuosina.
Paperin ja pahvin lisäksi kannattaa tulevaisuudessa eritellä myös muovi, lasi ja
peltitölkit omiin lokeroihinsa. Kompostijätteiden lajittelu tulee pakolliseksi 1.1.
1997. Entinen "jätepiste" on usein liian pieni ja joudutaan suunnittelemaan
laajennus tai kokonaan uusi katos. Näin voidaan saavuttaa myös säästöjä, sillä
lajittelemattoman jätteen käsittelystä on odotettavissa korkeampia jätemaksuja kuin
lajitelluista.
2.3 Ulkopuoliset rakenteet
2.3.1 Sokkelit
Tarkastetaan: Betonin kunto, sadevesien virtaus, vedeneristävyys, tuuletus, painumat,
halkeamat
Sadevedet eivät saa virrata sokkeliin päin. Mikäli alapohja on tarkoitettu tuulettuvaksi, tarkistetaan että tuuletusaukkoja on riittävästi ja ne on asianmukaisesti auki tai kiinni vuodenajasta riippuen. Luukkuja pidetään noin 6 kk auki kesäaikana, ja talveksi ne suljetaan. Mikäli rakennus sijaitsee tuulisella paikalla, aukkojen pinta-alan on oltava 0,5 % ja tuulelta suojaisessa paikassa 1,0 % rakennuksen pohjan pinta-alasta. Painumat on vaaittava aina ennen julkisivuremontteja. Painumat voivat johtua seuraavista syistä (kuva 3) :
A Epätasainen painuma johtuu kokoonpuristuvan kerroksen suuresta paksuusvaihtelusta rakenteen alla.
B Matalamman rakennuksen epätasainen painuminen on seurausta korkeamman rakennuksen aiheuttaman suuremman pystysuoran jännityslisän ulottumisesta osittain matalamman rakennuksen alle.
C Rakennuksen sivulla oleva täytemaakerros aiheuttaa jännityslisäystä myös rakennuksen alla, mistä on seurauksena rakennuksen epätasainen painuminen.
D Suhteellisesti löyhempi ja täten voimakkaammin kokoonpuristuva täytemaakerros on syynä rakennuksen epätasaiseen painumiseen.
E Rakoilevaan kallioon louhittu putkitunneli aiheuttaa pohjavedenpinnan alenemisen, jonka seurauksen maapohja alkaa painua voimakkaasti. Painumaerot korostuvat erityisesti painumattomien paaluperustusten läheisyydessä.
F Putkityöt ovat aiheuttaneet epätasaisen pohjavedenpinnan alenemisen.
G Suurikokoinen yksittäinen lehtipuu aiheuttaa haihdutusvaikutuksellaan
pohjavedenpinnan alenemista ja samalla epätasaista painumista.
Kuva 3. Rakennusten epätasaisten painumien syitä ja seurauksia /14,
s. 222/
2.3.2 Julkisivut
Tarkastetaan: Maalauksen ja puuosien kunto, tuuletusraot puu- ja tiilijulkisivuissa,
halkeamat, betonielemettien kunto, saumojen kunto, vesipeltien kunto
Mikäli betoniset julkisivut ovat kunnostuksen tarpeessa, kuntoarviossa tulee arvioida
syyt betonin huonoon kuntoon. Aina tämä ei ole kuitenkaan mahdollista ainetta
rikkomattomin menetelmin, ja silloin on syytä tehdä esitys kuntotutkimuksesta, jossa
tutkittaisiin tarkemmin betonin tila ja annettaisiin selvitys korjausmahdollisuuksista.
Julkisivuvauriot johtuvat usein liian pienistä tai olemattomista räystäistä, jotka
sallivat viistosateen satamisen suoraan seiniin. Viistosateen vaikutus on suurin seinän
yläosissa johtuen tuulen vaikutuksesta. Julkisivuremontit ovat yleensä kalliita, ja
niiden yhteydessä kannattaa aina harkita myös lisälämmöneristystä. Vanhojen
työtapojen takia pehmeät villat ovat usein jo alkuaan kokoonpuristuneita ja
eristepaksuudet pieniä. Kauppa- ja teollisuusministeriön tavoite on vähentää
rakennusten energiankulutusta 10 % vuoteen 2005 mennessä, ja tähän pyrittäneen
energian hinnan nostolla. Nykynormien mukaan rakennettujen talojen energiankulutuksesta
menee keskimäärin
15 - 18 % hukkaan lämpönä seinien läpi. Optimaalisten eristepaksuuksien määritys on
jokseenkin mahdotonta, koska energian hintaa tulevaisuudessa ei voi tarkkaan tietää.
Varmaa on ainoastaan, että hinta tulee nousemaan. Professori Raimo Salokankaan mukaan
taloudellisin eristepaksuus pientalon seinässä on 250 mm ja yläpohjassa 400 mm.
Erilaisia julkisivujen vaurioita on esitetty kuvassa 4. Luvussa 3.6 on käsitelty
tarkemmin erilaisia tutkittujen rakennusten julkisivuja ja niiden kestoikiä.
Kuva 4. Rappauspintojen tyypillisimpiä vaurioita ja vaurioiden aiheuttajia /12, s. 30/
2.3.3 Parvekkeet
Tarkastetaan: Maalaus, betonin kunto, kaiteiden kunto ja kestävyys, mahdollinen
lasitustarve, veden pääsy rakenteisiin, tuuletuskoukku
Parvekkeiden vaurioista suuri osa johtuu veden pääsystä kuluttamaan rakenteita joko
puuosia lahottaen tai betoniosia pakkasrapauttamalla. Syynä ovat usein olemattomat
katokset parvekkeiden yllä tai veden väärä virtaus. Korjaussuunnittelun perustana
tulee olla kosteusrasituksen vähentäminen. Ratkaisuna voi olla parvekkeiden lasitus tai
parvekkeiden katoksien uusiminen. Betonisten parvekkeiden alapintojen rappeutuminen voi
johtua myös liian varhaisesta pinnoituksesta. Betonin rakennekosteus ei ole päässyt
kuivumaan tarpeeksi ennen pinnoitusta. Betonin vaurioitumistapauksia koskee sama ohje kuin
julkisivuissakin. Liikennemelun heijastumista parvekkeen katon kautta sisälle voidaan
vähentää kiinnittämällä kattoon vaimentava verhous (kuva 5).
Kuva 5. Liikennemelun heijastuminen parvekkeen katon kautta sisätiloihin /13, s. 98/
2.3.4 Ulko-ovet
Tarkastetaan: Maalaus, lukittavuus, avautuvuus, ulkonäkö, lasilistat, helat, kynnys,
tiivisteet
Ovissa, kuten ikkunoissakin, tiiviys on energian kulutuksen kannalta tärkeä. Ellei
sisäänkäynnissä ole tuulikaappia, kannattaa sellaista harkita, ainakin jos tilat sen
sallivat. Tuulikaapin tulisi olla sellainen, ettei yksi ihminen pysty pitämään molempia
ovia auki yhtä aikaa. Lukkojen olisi hyvä toimia ura-avaimilla.
2.3.5 Ikkunat, vesipellit
Tarkastetaan: Tyyppi, kaksi/kolmilasinen, tiivisteet, maalaustarve, aukeavuus, veto,
listat
Ikkunat valitaan nykyään uusiin taloihin lähes poikkeuksetta 3-lasisina (k-arvo
1,8). Uusimpina ovat markkinoille tulleet ns. Superlasi-ikkunat, joilla päästään
k-arvoon 0,9. Näiden hinnat ovat lähes kaksinkertaiset 3-lasiseen verrattuna, mutta ne
maksavat itsensä alentuneena kulutuksena n. 10 - 20 vuodessa, riippuen energian hinnan
kehityksestä. Nykynormien mukaan rakennettujen talojen energiankulutuksesta menee
keskimäärin 15 - 17 % ikkunoista. Vanhaan 2-lasiseen ikkunaan voidaan useimmissa
tapauksissa (mikäli se on hyvässä kunnossa) lisätä kolmas puite. Vanhojen ikkunoiden
huolellinen tiivistäminen lisää asumisviihtyvyyttä ja samalla voidaan vähennetään
lämmitystarvetta helposti jopa 5 %. Takaisinmaksuaika on silloin 3 - 5 vuotta. Luvussa
3.5 on käsitelty tyypillisimpiä ikkunoiden vaurioita ja niiden syitä.
2.3.6 Vesikatto
Tarkastetaan: Saumat, sadevesikourut, räystäät, lumiesteiden kunto ja riittävyys,
kattosillat, syöksytorvet
Yleisin syy kallisiin julkisivuremontteihin on liian lyhyet räystäät. Jos vesikatto
uusitaan, silloin kannattaa harkita myös räystäiden pidennystä (uusissa rakennnuksissa
suositus väh. 700 mm). Sadevesikourut joutuvat keväisin kattolumien valuessa koville.
Kuvassa 6 on esitetty oikea ja väärä ratkaisu kourun sijoitukseen.
Kuva 6. Väärin ja oikein sijoitettu kouru /8, s. 122/
Mikäli kyseessä on tasakatto, kannattaa harkita katon muuttamista harjakatoksi.
Harjakatolla saadaan helposti uutta ilmettä taloon kohtuukustannuksin, ja myös
käyttöaika on harjakatolla huomattavasti tasakattoa pidempi. Luvussa 3.7 on käsitelty
erilaisia vesikaton vaurioita ja niiden syitä.
2.3.7 Ilmanvaihtohormit
Tarkastetaan: Ruosteisuus, maalaus, liitoksien vesitiiviys, tuuletuksen riittävyys,
sateelta suojaus
2.3.8 Kattotikkaat
Tarkastetaan: Lujuus, turvallisuus, kiinnitykset, johtavatko vettä julkisivulle
2.4 Sisäpuoliset tilat
2.4.1 Huoneistot
Tarkastetaan: Toimivuus, huonelämpötilat, pinnoitteet, kiintokalusteet,
saniteettikalusteet
Huoneistojen varusteet ja pinnoitteet kuuluvat pääosin huoneiston omistajan vastuualueeseen. Vuokrataloissa voidaan kuitenkin tutkia myös huoneistoja. Silloin tutkitaan yleensä vain osa, esim. 10 % kaikista asunnoista. Huonelämpötiloja mitataan, mikäli asukaskyselyssä on valitettu liian pienistä tai suurista lämpötiloista.
Oma sauna kuuluu suomalaiseen kulttuuriin, ja sellaisen voi joissakin tapuksissa
lisätä myös jälkeenpäin, riippuen tilaratkaisuista. Saunoja valmistetaan myös
valmiina elementtinä, joka voidaan koota vaikka suurehkon kylpyhuoneen perälle esim.
käyttämättä jääneen ammeen tilalle (hinta asennuksineen noin 10 - 20000 mk). Vanhat
saniteettikalusteet ovat usein huonossa kunnossa ja kuluttavat vettä tarpeettoman paljon.
Vaihto uusiin piristää WC:n/kylpyhuoneen ilmettä ja säästää ajan kuluessa selvää
rahaa.
Kuva. 7. Vanhoja lvi-kalusteita /5, s. 10/
2.4.2 Pyykkitupa
Tarkastetaan: Laitteiden riittävyys ja toiminta, lattian vesieristävyys, kuivaushuone
ja -laitteet, pinnoitteet
2.4.3 Sauna, pesuhuone, pukuhuone
Tarkastetaan: Paneelit, vesieristykset, tuuletus, lauteet, kiuas (kivet), pinnoitteet,
ovi, ikkunat
2.4.4 Kylmiö
Tarkastetaan: Lämpötila, ilmanvaihto, kompressorin toiminta ja malli, mahdollinen
vaihtotarve, tiivisteiden kunto, tarve
Usean kompressorin käyttämän kylmäaineen R-12 maahantuonti, käyttö ja myyminen on kielletty vuoden 1995 alusta lukien. Kylmiöiden käyttö on nykyään vähäistä, ja varsinkin remonttitilanteessa kannattaa harkita, tarvitaanko koko kylmiötä ollenkaan, vai muutetaanko tilat esim. kerhohuoneeksi tai pyörävärastoksi.
2.4.5 Lämpöhuone
Tarkastetaan: Siisteys, käyttö, asbesti
Monissa rakennuksissa on vanha kattilalaitos jätetty purkamatta ja öljysäiliö
täytetty hiekalla. Purkamalla vanhat laitteistot ja toimittamalla romuttamolle saataisiin
lisätilaa ja lämpöhuone siistimmäksi.
2.4.6 Porrashuoneet
Tarkastetaan: Portaiden ja kaiteiden kunto, pinnoitteet, siisteys, jälkikaiunta, ovet
(erityisesti palo-ovet), liikuntasaumojen kunto, valaistuksen riittävyys
Liikkumisturvallisuuden vuoksi olisi valaistustason oltava
300 - 400 luxia. Porrashuonetta saa valoisammaksi valitsemalla vaaleampisävyisiä maaleja
remontin yhteydessä. Jälkikaiunta-aika saa olla porrashuoneissa nykymääräyksien
mukaan 1,3 s. Palo-ovissa on oltava karmissa ja ovilevyssä tyyppihyväksyntää osoittava
kilpi. Palo-ovien on oltava itsestään sulkeutuvia ja salpautuvia. Osastoiva ovi
pidetään yleensä suljettuna ja sen on sulkeuduttava itsestään, vaikka sitä
raotettaisiin vain vähän. Suljin saa olla säädettävissä ja irroitettavissa vain
työkalua käyttämällä.
2.4.7 Hissi
Hissien kantavuuksien tarkempi tutkimus ei kuulu kuntoarvion piiriin.
Tarkastetaan: Toiminta, kunto, tarve
Onko mahdollista ja tarvetta rakentaa?
2.4.8 Varastotilat
Tarkastetaan: Tilojen ajanmukaisuus ja riittävyys, siisteys ja toimivuus,
pyörävarasto
2.4.9 Autotalli
Tarkastetaan: Ovien tiivistys, aukeaminen ja sulkeutuminen, ovien tuuletusaukot
2.4.10 Väestönsuoja
Tarkastetaan: Normaaliajan käyttö, hätäpoistumistiet, viranomaisten vaatimat
varusteet: Vesisäiliöt, WC:t, suojateltta, ilmanpumppauslaitteet,
väestönsuojeluvarustepaketti
Väestönsuojaa ei saa käyttää esim. pyykinkuivaushuoneena (lämpöpuhallin), eikä
muussa käytössä, jossa tuotetaan ylimääräistä lämpöä. Väestönsuojaa voidaan
käyttää normaaliaikana varastona, mutta se on oltava muutettavissa 24 h:n sisällä
suojelukäyttöön. Maanalaisista poistumisteistä tarkastetaan mahdollisesti
kerääntyneen veden määrä.
1.9.1995 tuli voimaan sisäasiainministeriön talosuojelumääräys
(nro 4/1995), jonka mukaan kaikissa vähintään viiden asuinhuoneiston kiinteistöissä
ja nyt myös alle 50 hengen yrityksissä on oltava väestönsuojeluvarustepaketti. Paketin
on sisällettävä vähintään seuraavat varusteet:
Suojanaamari + vss-suodatin 2 kpl / 100 asukasta
Suojakypärä 2 kpl / 100 asukasta
Suojalasit 2 kpl / 100 asukasta
Ensiapulaukku + suojasidepakkaus 1 kpl / 100 asukasta
Joditabletit 2 kpl / asukas
Säteilymittari (annosnopeutta ja annosta mittaava) 1 kpl / kiinteistö
Opaskirja talosuojelusta 2 kpl / 100 asukasta
x kpl / 100 asukasta tarkoittaa, että varusteita on oltava vähintään x kpl, ja x
kappaletta aina alkavaa sataa asukasta kohti.
2.4.11 Radon
Tarkastetaan: Sijaitseeko rakennus radonalueella, jos sijaitsee suoritetaan mittaus
Radonmittaus voidaan tilata kuntoarvion yhteydessä. Radontutkimus ei kuulu (ainakaan
vielä) välttämättömänä osana kuntoarvioon, mutta mielestäni sen pitäisi kuulua.
Ongelmana on se, että mikäli radonia esiintyy, se laskee talon arvoa. Tämä taas voi
aiheuttaa pelkoa joissakin talon omistajissa. Radon on kuitenkin hoidettavissa
asianmukaisin korjaustoimin.
Radon on väritön, hajuton, mauton ja radioaktiivinen jalokaasu joka syntyy uraanin
hajotessa. Terveydellinen haitta aiheutuu keuhkoihin kulkeutuneista hiukkasista
(syöpävaara). Radonin radioaktiivisuuden mittayksikkö on Becquerel (Bq), esim. ilman
aktiivisuus ilmoitetaan Bq/m3 . Ylin sallittu pitoisuus (Sosiaali- ja
terveysministeriön päätös 944/1992) on vanhoille rakennuksille < 400 Bq/m3
ja uusille < 200 Bq/m3. Radonpitoisuutta on kuitenkin syytä pyrkiä
pienentämään, mikäli se ylittää arvon 200 Bq/m3. Kuva 8 esittää
geometrisesti keskimääräistä radonpitoisuutta ko. paikkakunnalla.
Kuva 8. Huoneilman radonpitoisuus pientaloissa (puolet radonpitoisuuksista paikkakunnalla ylittää kuvassa esiintyvän pitoisuuden). Lähde: Säteilyturvakeskus.
Radonin esiintyminen Suomessa on yleisintä harjualueilla. Kallio-, savi- ja moreenialueilla radonhaittoja esiintyy vähemmän johtuen tiiviimmästä maaperästä. Radonpitoisuus on korkeimmillaan talvella; maaperästä virtaa radonperäistä ilmaa asunnon alipaineen takia. Radonia esiintyy kerrostaloissa yleensä vain alimmassa kerroksessa. Mittaukset suoritetaan talvella radonmittauspurkeilla, joita voi tilata Säteilyturvakeskuksesta (mittausaika 2 kk) tai erillisellä säteilymittarilla jolloin tulokset saadaan viikossa.
Radonkaasu voi olla peräisin:
1 Rakennuksen alla ja ympärillä olevasta maaperästä
2 Täytemaasta
3 Kalliosta
4 Talousvedestä
5 Rakennusmateriaaleista (kuva 9).
Kuva 9. Huoneilman radonkaasun lähteet /18/
Radonia voidaan torjua ilmanvaihtoa lisäämällä, huoneilman alipainetta
pienentämällä, vuotokohtia tiivistämällä tai maanvaraista alapohjaa
alipaineistamalla, jolloin ilmaa imetään sokkelin tai lattian läpi tehdystä reiästä.
Jos radonalueeseen kuuluu monta rakennusta, voidaan rakentaa radonkaivo, josta imetään
radonpitoista ilmaa.
2.5 LVI-tekniikka
LVI-tekniikka on erillinen osa-alue, jonka tutkijan tulisi olla LVI-alan asintuntija.
Pienemmissä kohteissa voi tarkastuksen tehdä sama henkilö kuin muun rakennuksen
tarkastuksenkin.
2.5.1 Lämmityslaitteet ja lämpöjohtoverkko
Tarkastetaan: Kattilat, öljypolttimet, mittarit, säädöt, savukaasujen lämpötila,
vuodot, korroosio, luukkujen tiivisteet, piiput, öljysäiliö, lämpöjohtopumput,
patteriverkoston säätölaitteet, sulku- ja säätöventtiilit, putkisto, lämpöpatterit
ja niiden venttiilit, lämmönsiirtimet
Öljysäiliön kunto tarkastetaan viranomaisten vaatimissa
määräaikaistarkastuksissa. Lämmitysverkoston perussäätö on yksi keskeisimmistä
energiansäästöinvestoinneista. Hyvin toteutetulla perussäädöllä saavutetaan
lämmitysenergian säästön lisäksi myös merkittävä asumisviihtyvyyden nousu.
Perussäätämättömässä rakennuksessa huoneistojen lämpötilojen vaihtelut ovat usein
varsin suuria. Patteriverkoston perussäätöön on mahdollista saada valtion
korvausavustusta 20 % hyväksytyistä korjausmenoista. Ennen säätöjen tekoa on syytä
vaihtaa järjestelmän uusittavat komponentit. Vanhojen öjylämmityslaitteistojen korjaus
ei aina ole taloudellista, mikäli vaihtoehtona on liittyminen kaukolämpöverkkoon.
Tämä on tutkittava tapauskohtaisesti. Mikäli laitteista lähtee häiritsevän kova
ääni viereisiin huoneistoihin äänen aiheuttavat laitteet tulee irrottaa
rakennusrungosta esim. seuraavasti (kuva 10).
Kuva 10. Kattilahuoneen laitteisiin ja rakenteisiin liittyviä
ääneneristystapoja /13, s. 70/
2.5.2 Paisuntajärjestelmä
Tarkastetaan: Tyyppi, arvioitu kestoikä
2.5.3 Käyttövesi- ja viemärijärjestelmä
Tarkastetaan: Putkisto, vuodot, hanat (sekoittajatyyppi vaikuttaa veden kulutukseen),
jätevesiviemärit, mittarit, WC-laitteiden, ammeiden ja lavuaarien kunto,
sadevesiviemärien kunto
Vanhat kaksiotesekoittajat kannattaa yleensä vaihtaa nykyaikaisempiin, varsinkin
mikäli niissä esiintyy vuotoja. Pienetkin vuodot aiheuttavat suuria kustannuksia, kun
vuodot pääsevät tapahtumaan pitkän aikaa (kuva 11).
Kuva 11. Vuotavan veden kulutukset ja kustannukset vuodessa, kun
vesi- ja jätevesimaksun yhteismäärä on 10 mk/m3. /17, s. 14/
Putkistojen vuodot runkorakenteisiin on korjattava välittömästi. Koko putkiston
uusiminen on tehtävä yleensä muun peruskorjauksen yhteydessä, koska rakenteita
joudutaan usein purkamaan paljon.
2.5.4 Ilmanvaihtolaitteet
Tarkastetaan: Tyyppi, koneellinen/painovoimainen, puhaltimet, imurit, kanavat,
poistopiiput, ilmanvaihtolaitteen tehokkuus, tuuletuksen riittävyys vesikatteen alla,
venttiilit, nuohouksen tarve
Nykymääräysten mukaan tulee ilman vaihtua talossa kerran kahdessa tunnissa. Taloissa, joissa ei ole lämmön talteenottojärjestelmää, energiankulutuksesta keskimäärin 35 % menee lämpöenergiana ilmanvaihdon mukana.
2.5.5 Eristeet
Tarkastetaan: Eristeiden kunto ja laatu, asbesti?
Asbesti on syöpää ym. keuhkosairauksia aiheuttava rakennusaine, jonka haitat
tunnustettiin vasta 1970-luvulla. Vesijohtojen eristämiseen on käytetty asbestipitoisia
materiaaleja vuodesta 1923. Asbesti aiheuttaa vaaraa lähinnä purkutöissä ja
rikkoontuneissa eristeissä, joista asbestia pääse irtoamaan pölynä huoneilmaan.
Asbesti on yleistä varsinkin eristeiden kulmaosissa ja lämminvesijohtojen sisimpänä
kerroksena (kuva 12). Ennen purkutöihin ryhtymistä on aina tutkittava, sisältävätkö
purettavat rakennusaineet asbestia. Epäselvissä tapauksissa on teetettävä
asbestikartoitus asiantuntijalla. Mikäli asbestia löytyy, korjaustyöt on tehtävä
asbestityön ohjeita noudattaen.
Kuva 12. Asbestin sijainti lämminvesijohdossa. /5, s. 21/
2.5.5 Jäähdytyslaitteet
Tarkastetaan: Toimivuus, vuodot
2.5.6 Energiatalous
Tarkastetaan: Lämmön ja veden kulutukset
Tehdään ehdotuksia erilaisista energiansäästökeinoista ja kerrotaan niiden
markkamääräiset vaikutukset. Verrataan kulutuksia muiden vastaavan ikäisten ja
tyyppisten rakennusten kulutuksiin ja selitetään mahdollisten erojen syyt. Kuvassa 13 on
esitetty energiankulutuksen jakautuminen pientaloissa. Kerrostalot eivät poikkea
pientaloista tässä suhteessa kovinkaan paljon, vain ala- ja yläpohjan osuus on pari
prosenttiyksikköä pienempi ja seinien osuus vastaavasti suurempi.
Kuva 13. Energiankulutuksen jakautuma pientaloissa /18/
2.6 Sähkötekniikka
Sähkötekniikka vaatii LVI-tekniikan ohella oman alansa ammattilaisen, sillä
kokeneellakaan rakennusalan ammattilaisella ei yleensä ole tarvittavia erityistietoja
esim. sähkömääräyksistä.
2.6.1 Liittymisjohto ja keskukset
Tarkastetaan: Siisteys, kulutuksen mittaustapa (yhteinen/yksityinen), pääsulakkeen
mitoitus, sulakkeet, sulaketaulu, kosteusolosuhteet, maadoitukset, kotelointi
2.6.2 Verkosto
Tarkastetaan: Pistorasiat: kunto, malli ja riittävyys, valaisimet: kunto ja
riittävyys, maadoitukset, johtojen kiinnitys, mitoitus ja kunto, puhelinsisäverkko,
tietoliikenneverkosto (onko tarvetta?), perustusten lämmitys
Nykystandardin mukaan suojajohtimen on kuljettava koko matkan erillään, ja
pistorasioiden on oltava sulkulaitteellisia pistorasioita. Nykyisin suositellaan
kaikkialla käytettäväksi maadoitettuja pistorasioita. Valaisimien opaalilasien
puuttuminen voi aiheuttaa vaaratilanteen esim. metallisen sateenvarjon särkiessä lampun
ja osuessa lampun kantaan. Mikäli perustuksia pidetään sulana lämmityskaapelilla, sen
tarpeellisuus olisi tutkittava ja mikäli mahdollista korvattava esim. routaeristeellä.
2.6.3 Hälytyskeskus
Tarkastetaan: Toiminta, merkkivalo
Hälytykset kannattaa yhdistää. Merkkivalon tulee sijaita paikassa, jossa se on helposti havaittavissa tai tehdä kaukosiirto esim. talohuoltofirmaan robottipuhelimen avulla.
2.6.4 Sauna
Tarkastetaan: Ajastinjärjestelmä, kiukaan kaapelit
Ajastinjärjestelmällä vähennetään sähkönkulutusta ja turhaa työtä.
2.6.5 Antennit
Tarkastetaan: Suuntaus, kunto, antennivahvistimet, nykyaikaisuus
Mikäli antenni olisi joka tapauksessa uusittava, kannattaa taloyhtiön harkita
(mikäli mahdollista) kaapeliverkkoon liittymistä tai vaihtoehtoisesti lautasantennia,
joilta saa näkymään nykyiset kaapelikanavat. Lautasantennin hinta asennuksineen on noin
5000 mk.
2.6.6 Ovipuhelin
Tarkastetaan: Toiminta, tarve
Asennuttamalla ovipuhelimen ovet voisi pitää lukittuna myös päivisin, ja
yöaikaankin vieraat pääsisivät sisälle soittamalla ovipuhelimella. Kustannukset ovat
noin 1200 mk/asunto.
2.6.7 Sähkötilat
Tarkastetaan: Siisteys, kunto
Pääkeskustilassa olisi hyvä pitää yhtä sarjaa rakennuksen
sähköloppupiirustuksia. Pääkeskustila ei saa toimia varastona.
2.6.8 Ulkovalaistus
Tarkastetaan: Riittävyys ja kunto, katkaisimien sijoitus, valaistuksen ryhmitys,
pylväiden suoruus, polttimoiden tyyppi, numerovalojen toimivuus
Mikäli ulkovalaisimet ovat vaihdon tarpeessa lähivuosina, valaisin tulisi valita
siten, että valaistustasoa voidaan tarvittaessa nostaa ja valaisimiin kävisivät ns.
energiansäästölamput tai valaisimet olisivat elohopeahöyrylamppuvalaisimia.
2.6.9 Energiatalous
Tarkastetaan: Taloussähkön kulutus
Sähkön hinta on tulevaisuudessa nousussa, ja korjaustöissä on siksi kannattavaa
investoida vähän sähköä kuluttaviin laitteisiin.
2.7 PTS
Pitkäntähtäimen kunnossapitosuunnitelma (PTS) on kuntoarvioon liitettävä ehdotus korjauksien suoritukseen liittyvistä yksityiskohdista. Kolmirakenne Oy:n käyttämän kuntoarviomallin mukaan PTS jaetaan kolmeen osaan: inventointiin, suunnitteluun ja budjetointiin. Inventointi sisältää tiedot korjattavien rakennusosien laajuudesta, kuntoisuusluokasta, sijainnista ja kommentin suoritettavasta korjaustoimenpiteestä. Kuntoisuusluokkina käytetään yleisesti:
Lisäksi Kolmirakenne Oy:llä on käytössä kuntoisuusluokka:
5 Välittömästi korjausta vaativa kohde.
Suunnitteluosassa määrätään korjauksen yksikköhinta ja kokonaiskustannukset
rakennusosittain. Budjetissa esitetään suunnitelma korjausaikataulusta ja arvioiduista
vuosittaisista korjauskustannuksista. Kuntoarvioijan tulee itse tulkita ja esittää
saadut tulokset asukkaille. Missään tapauksessa kuntoarvion tulkintaa ei saa jättää
isännöitsijän tehtäväksi.
Liitteessä 2 on esimerkki Kolmirakenne Oy:n kehittämän ATK-ohjelman mukaisesta pitkäntähtäimen kunnossapitosuunnitelmasta, joka sisältää inventoinnin, suunnittelun ja budjetin.
3 LÄHDEAINEISTON ANALYSOINTI
3.1 Tutkimusaineisto
Tutkimusaineistona on käytetty Kolmirakenne Oy:n vuosina
1992 - 1996 tehtyjä kuntoarvioita. Kuntoarviot on tehty pääosin Joensuussa ja sen
lähialuleilla. Rakennusten valmistumisvuodet vaihtelivat pääosin 50-luvun puolesta
välistä 70-luvun puoleen väliin. Rakennuksista kerrostaloja oli 41 kpl ja rivitaloja 11
kpl. Otos on varsin laaja ja kuvaa hyvin Joensuun seudulla olevia rakennuksia. Aineistosta
on kerätty tiedot rakennustyypistä, rakennusvuodesta, kuntoarviovuodesta sekä
rakennuksen lämpöenergian-, veden- ja sähkönkulutuksista lähivuosien ajalta. Lisäksi
on kerätty tiedot ikkunoiden, julkisivujen ja vesikaton materiaalista ja
kuntoisuusluokasta sekä edellisistä korjauksista. Kuntoisuusluokan perusteella on
arvioitu rakennusosan kestoaika ja laskettu keskimääräiset kestoajat. Mikäli
rakennusosa oli jo uusittu, laskelmissa on käytetty alkuperäisen osan kestoaikaa.
Kaikista kohteista ei ollut saatavissa kaikkia edellä mainittuja tietoja, varsinkin
tiedot vanhempien (60-luvun) rakennusten edellisistä korjauksista olivat puutteellisia.
Tutkimusaineisto on esitetty soveltuvin osin liitteessä 3. Tietosuojan takia kohteista
on käytetty tässä työssä vain järjestysnumeroita. Asiasta kiinnostuneet voivat
tiedustella alkuperäistä, täydellisempää aineistoa
Kolmirakenne Oy :ltä.
3.2 Lämpöenergian kulutus
Rakennuksen lämpöenergiankulutukseen vaikuttavat useat eri tekijät. Ilmanvaihto on
yleensä suurin energiankuluttaja. Yksinkertaisin ilmanvaihtotapa on painovoimainen
ilmanvaihto. Tätä menetelmää käytettiin matalissa (alle 3 kerrosta) kerrostaloissa
vielä 60-luvulle asti. Ilman vaihtuvuus oli vähäistä, joten lämmitysenergiaa ei
kulunut paljoa hukkaan. Tästä johtuen sisäilman laatu oli huono. Painovoimaisen
järjestelmän ongelmana oli liian pieni ilman vaihtuvuus lämpimänä aikana. Toisaalta
kylmänä aikana se oli liiankin suuri.
Kehittyneempi versio edellisestä oli muuten samanlainen, mutta ilman poisto tehtiin
koneellisesti katolla olevin imurein. Ilmanvaihto oli tehokkaampi, ja energiaakin kului
siten enemmän.
Yleisin malli korkeissa kerrostaloissa oli vuodesta 1953 lähtien Suomen Puhallintehdas
Oy:n SP-yhteiskanavajärjestelmä (kuva 14).
Kuva 14. SP-Yhteiskanavajärjestelmä /10, s. 221/
Uusin menetelmä on koneellinen ja sisältää lämmöntalteenoton. Tällä
menetelmällä saavutetaan sekä hyvä sisäilman laatu että pieni energiankulutus,
joskin perustamiskustannukset ovat kalliit. Rakennuksen maantieteellinen sijainti
vaikuttaa suoraan tarvittavan lämmityksen määrään astepäiväluvun muuttuessa.
Ikkunoiden oikealla sijoituksella hyödynnetään passiivista aurinkoenergiaa ja
tuulensuojainen sijainti vähentää konvektionaalista lämpöhäviötä. Tuulisilla
paikoilla pohjoisrinteillä voi lämmitystarve olla jopa 30 % suurempi kuin tyynellä ja
aurinkoisella etelärinteellä olevassa rakennuksessa.
Rakennuksen vaipan läpi (johtumalla) tulee keskimäärin puolet lämmitykseen käytetystä energiasta. Siitä johtuen vaipan pinta-alan suhde rakennuskuutioihin vaikuttaa suoraan lämpöhäviöön (kuva 15). Edullisin rakennusmuoto olisi siten "Iglu", mutta se on käytännössä muilta osin epätaloudellinen. Vanhat elementtikerrostalot ovat tässä suhteessa "hyviä" kuutiomaisine muotoineen.
Kuva 15. Vaipan osuus kappaleen tilavuudesta erimuotoisilla
kappaleilla tilavuuden pysyessä vakiona. Pohjan pinta-alasta on kolmannes laskettu
mukaan.
Vaipan lämmönjohtavuutta kuvataan k-arvolla. Nykyisten rakentamismääräysten mukaan
rakenteiden tulee täyttää seuraavat
k-arvovaatimukset (pienempi luku kuvaa parempaa eristävyyttä):
Yläpohja 0,22
Ulkoseinät 0,28
Alapohja 0,22
Kerros- ja rivitalot tehdään usein juuri minimiarvot täyttäviksi, vaikka
pienehköllä lisäpanostuksella saavutettaisiin säästöjä koko rakennuksen elinkaaren
ajan. Lämmöneristävyysvaatimuksien tutkimiseksi on asetettu työryhmä, ja vaatimukset
tulevat todennäköisesti kiristymään. Nykyisellään laskemme liian paljon energiaa
"harakoille", ja sillä on kielteisiä vaikutuksia jopa kansantalouteemme.
Tutkimukseen osallistuneissa rakennuksissa oli suurin keskimääräinen lämmönkulutus
rakennuksilla jotka oli rakennettu vuosien 1965 ja 1970 välisenä aikana (kuva 16).
Tämä johtunee juuri senaikaisista pienistä eristepaksuuksista ja siitä, että sen
ikäisissä taloissa ei yleensä ole vielä ehditty uusia ikkunoita, vaikka ne ovat jo
huonossa kunnossa.
Kuva 16. Keskimääräinen normeerattu lämpöenergian kulutus
tutkimukseen osallistuneissa kerrostaloissa rakennusvuosittain (otos = 41).
Kerrostalojen keskimääräinen kulutus oli 62,2 kWh/Rm3/a, rivitalojen
76,4 kWh/Rm3/a ja kaikkien rakennuksien keskiarvoksi tuli
65,2 kWh/Rm3/a. Rivitalojen suuremmat kulutukset johtunevat suuremmasta vaipan
pinta-alasta rakennusneliötä kohti (kuva 17).
Kuva 17. Keskimääräinen normeerattu lämpöenergian kulutus
tutkimukseen osallistuneissa rakennuksissa rakennustyypittäin. (otos = 52).
Julkisivumateriaalin vaikutus lämpöenergiankulutukseen on pieni, koska k-arvo on
laskettu koko seinän mukaan, mutta tutkimuksessa olleista rakennuksista tiili- ja
puuverhoillut rakennukset kuluttivat reilusti enemmän energiaa kuin
betonielementtijulkisivuiset rakennukset (kuva 18).
Kuva 18. Keskimääräinen normeerattu lämpöenergian kulutus tutkimukseen osallistuneissa rakennuksissa julkisivuverhouksen mukaan. (otos = 52).
3.3 Sähkön kulutus
Asuinkerrostalossa sähkönkulutus jakaantuu kiinteistö- ja huoneistosähkön kesken
karkeasti suhteessa 1:2. Kiinteistösähkön suurimpia kuluttajia ovat yleensä
autopaikoitus ja sauna. Huoneistosähköstä suurin osa kuluu kylmälaitteiden,
erityisesti pakastimen, toimintaan. Liesi ja pesukoneet kuluttavat seuraavaksi eniten.
Valaistuksen osuus on n. 14 %. Muuhun kulutukseen kuuluu kodin viihde-elektroniikka ja
muut irtaimet sähkölaitteet (kuva 19).
Kuva 19. Sähkönkulutuksen jakautuminen asuinkerrostaloissa /16, s.
125/
Sähkölaitteissa on tapahtunut aivan viime vuosina suurta kehitystä. Vähän sähköä kuluttavat laitteet ovat halventuneet, ja esim. tietokoneisiin on tullut aivan erityisiä virransäästöominaisuuksia. Valaistuksessa on helppo säästää sähköä valitsemalla nykyaikaisia energiansäästövalaisimia, mutta kokonaissäästö on kyseenalaista, sillä uudet lamput ovat paljon kalliimpia ja tuottavat lämpöä vähemmän, jolloin tarvitaan enemmän lämmitysenergiaa. Lämmitysenergia on tietenkin halvempaa, mutta silti se tulee huomioida, kun tehdään laskelmia kannattavimmista valaisimista. Ulkovalaisimeksi kannattaa aina valita energiaa säästävä malli.
Kirjallisuuslähteiden mukaan sähkönkulutuksen tulisi nousta rakennusvuoden mukaan,
joskin rakennusvuoden vaikutus on vähäinen. Näin näyttää käyvänkin (kuva 20),
mutta vuoden 1970 rakennusten kohdalla kulutus näyttää tipahtavan yhtäkkiä
ratkaisevasti. Syynä voi olla tilastollinen harha (otos 28 kpl) tai sitten kulutusta
pienentävät kehittyneemmät sähkölaitteet.
Kuva 20. Keskimääräinen sähkön kulutus tutkimukseen
osallistuneissa kerrostaloissa rakennusvuosittain (otos = 28).
Kerrostalojen keskimääräinen kulutus oli 2,5 kWh/Rm3/a, rivitalojen
5,3 kWh/Rm3/a ja kaikkien rakennuksien keskiarvoksi tuli
3,3 kWh/Rm3/a (kuva 21). Rivitaloista kahdessa oli poikkeuksellisen suuret
kulutukset, ja ne nostivat keskiarvoa ratkaisevasti kerrostaloja suuremmaksi.
Kuva 21. Keskimääräinen sähkönkulutus tutkimukseen
osallistuneissa rakennuksissa rakennustyypeittäin (otos =
28).
3.4 Veden kulutus
Vedenkulutus riippuu suuresti vesikalusteen sekoittajatyypistä. Vanhoissa rakennuksissa sekoittajat ovat yleensä kaksiotesekoittajia, jotka kuluttavat paljon vettä johtuen säädön vaikeudesta ja hitaudesta. Yksiotesekoittajat tulivat markkinoille vuonna 1975, ja tarjosivat huomattavasti mukavamman säätömekanismin ja pienemmän vedenkulutuksen, mutta vaativat verkostolta suuremman paineen. Hanojen uusiminen yksiotesekoittajiin kannattaa varmasti, mutta ennen uusimista on syytä aina tarkistaa, että paine riittää uusille sekoittajatyypeille. Vanhoille hanatyypeille mitoitetuissa verkostoissa voi hanojen vaihdon jälkeen ilmetä kiusallisia ääniä (kolinaa tai sihinää). Ne johtuvat paineen laskun aiheuttamasta onttoudesta. Julkisissa tiloissa, esim. WC:issä, missä vettä käytetään paljon, kannattaa käyttää erilaisia valokenno-ohjattuja kytkimiä, jotta vettä tulee vain silloin, kun sitä todella tarvitaan.
Tutkituissa kerrostaloissa vedenkulutus oli suurin 70-luvun vaihteessa rakennetuissa
kohteissa (kuva 22).
Kuva 22. Keskimääräinen veden kulutus tutkimukseen osallistuneissa
kerrostaloissa rakennusvuosittain (otos = 32).
Erot olivat yksittäisissä kohteissa huomattavia, ja niitä on vaikea selittää.
Pienin arvo oli 102 l/as/d ja vastaavasti suurin jopa 208 l/as/d. 50-luvun puolessa
välissä rakennettuja kohteita oli tutkimuksessa vain kolme, joten niiden
poikkeuksellisen pieni kulutus voitaneen lukea sattuman aiheuttamaksi.
Kerrostalojen keskimääräinen kulutus oli 157,4 l/as/d, rivitalojen
149,3 l/as/d, ja kaikkien rakennuksien keskiarvoksi tuli 155,4 l/as/d
(kuva 23).
Kuva 23. Keskimääräinen veden kulutus tutkimukseen osallistuneissa
rakennuksissa rakennustyypeittäin (otos = 43).
Eräässä kohteessa oli havaittu, että pihanurmikon kastelun alettua oli kulutus
noussut ratkaisevasti. Luultavaa onkin että erot johtuvat vastaavista seikoista, eikä
niitä kaikkia ole voitu selvittää kuntoarviossa.
3.5 Ikkunat
Tutkituissa rakennuksissa lähes kaikissa oli 2-lasiset ikkunat. 3-lasiset ikkunat
alkoivat yleistyä vasta 70-luvulla. Kahdessa tapauksessa oli lisätty kolmas lasi, mutta
energiankulutus oli silti molemmassa tapauksessa keskitasoa suurempi. Kohteista ei ollut
kulutustietoja ajalta ennen kolmannen lasin asennusta.
Ikkunoissa olevia vauriotyyppejä ovat:
Ikkuna joutuu alttiiksi monille erilaisille ulkoisille rasituksille. Tuuli, viistosade
ja ilkivalta voivat särkeä laseja. Auringon säteily ja lämpötila- sekä
kosteusvaihtelut puolestaan kuluttavat maalausta ja ajanoloon huoltamattomana lahottavat
puitteet tai karmit. Auringon lämmittävä vaikutus koskee erityisesti tummia ikkunoita.
Tiivisteet rispaantuvat käytössä tai sitten ne voivat irrota kosteuden vaikutuksesta
(tarrakiinnitys). Karmit tai puitteet on voitu jo ensiasennuksessa asentaa väärin tai
sitten ne ovat laskeutuneet ajan kuluessa virumisen seurauksena. Lasien huurtumiseen voi
olla monia eri syitä. Ulommaisen lasin huurtuminen johtuu huonosti järjestetystä
tuuletuksesta lasien välissä. Sisemmän lasin huurtuminen taas johtuu ilmankierron
estymisestä lasin sisäpinnassa tai liian suuresta sisäilman kosteudesta. Lasi
materiaalina on melko stabiilia, mutta ajanoloon sillä on taipumus "valua", eli
lasin alareuna on paksumpi kuin yläreuna. Tämä ei kuitenkaan tapahdu tasaisesti ja
seurauksena ovat erilaiset taittovirheet eli lasi näyttää aaltoilevan. Vanhoissa
lämpölaseissa on tapahtunut myös tyhjiötilan vuotamista, joka näkyy lasin sisäpinnan
sameutumisena.
Ikkunoista ensimmäiset oli kohdetaloissa jouduttu uusimaan jo 18 vuoden ikäisenä,
mutta parhaiden arveltiin kestävän n. 33 vuotta
(kuva 24).
Kuva 24. 2-lasisten ikkunoiden arvioitu kestoikä tutkimukseen
osallistuneissa rakennuksissa (otos = 29).
Kerrostaloissa keskimääräinen kestoikä oli 26,4 vuotta, rivitaloissa
21,3 vuotta, ja kaikkien rakennuksissa keskiarvoksi tuli 25,3 vuotta
(kuva 25).
Kuva 25. Arvioitu 2-lasisten ikkunoiden kestoikä tutkimukseen
osallistuneissa rakennuksissa rakennusmuodoittain (otos = 29).
Korjausmenetelmiä on ikkunoille monenlaisia, mutta yleensä ikkunat käytetään
loppuun, eli vaihdetaan, kun karmit tai puiteeet ovat jo lahonneet. Tämä on harmillista,
sillä oikea-aikaiset huollot, (pienet paikkaukset tai sovituksien korjaukset) jatkaisivat
niiden kestoikää ratkaisevasti. Ongelmana on vain taloyhtiöiden "jäykkyys"
eli toimiin ryhdytään yleensä vasta, kun on aivan pakko.
3.6 Julkisivut
Julkisivuista oli tiedot 30 rakennuksesta. Yleisin oli tiilijulkisivu, 16 kpl.
Rapattuja julkisivuja oli 7 kpl, puujulkisivuja 4 kpl ja betonielementtipintaisia 3 kpl.
Arvioitu kestoikä oli suurin rapatuissa ja pienin puujulkisivuissa.
Kuva 26. Julkisivumateriaalien arvioitu kestoikä tutkimukseen
osallistuneissa rakennuksissa (otos = 29).
3.6.1 Elementtijulkisivut
Kirjahyllyrunkoinen osaelementtitalo (kuva 27) oli 60- ja 70-lukujen yleisin
kerrostalotyyppi. Julkisivumateriaalina oli useimmiten Sandwich-betonielementti.
Kuva 27. Kirjahyllyrunkoinen kerrostalo /11, s. 66/
Elementtijulkisivuissa olevia vauriotyyppejä ovat:
Betonielementtien saumat ovat elastista massaa, joka kuitenkin menettää
elastisuutensa ajan myötä. Uusiminen on yleensä tehtävä
n. 20 vuoden iässä. Mikäli saumoja ei uusita, pääsee vesi eristeisiin heikentämään
lämmöneristävyyttä, aiheuttamaan homehaittoja ja ruostuttamaan ansaita. Pahimmassa
tapauksessa voi koko Sandwich-elementin ulkokuori tippua, sillä ansasmateriaalina on
käytetty varsinkin 60-luvulla vain mustaa f 5 mm:n
betoniterästä. Betonin vauriot voivat johtua karbonatisoitumisesta, ilman saasteista,
pakkasrapautumisesta tai näiden kaikkien yhteisvaikutuksista. Ennen korjauksia olisi
vaikeissa tapauksissa syytä tehdä kuntotutkimus betonin vaurion syyn selvittämiseksi.
Pesubetoniset elementit voidaan puhdistaa painepesurilla ja erityisillä tarkoitukseen
kehitetyillä aineilla. Markkinoilla on myös aineita, joita käytetään
ennaltaehkäisemään likaantumista käsittelemällä pinta puhdistuksen jälkeen.
Tutkituissa kerrostaloissa oli kolmessa elementtipintaiset julkisivut. Kahdessa niistä
oli saumojen kunnostustarve n. 20 vuoden iässä, ja kolmannen arvioitiin kestävän n. 30
vuoden ikään asti.
3.6.2 Tiilijulkisivut
Kerrostalojen rungot tehtiin 60-luvun alkuun asti yleisimmin muuraamalla.
Tiilijulkisivu saattoi olla osa kantavaa rakennetta tai sitten se toimi vain
julkisivuverhouksena.
Yleisimpiä tiilijulkisivuissa olevia vauriotyyppejä ovat:
Saumojen halkeilu voi johtua rakennuksen painumista, kantavassa tiiliseinässä
jännitysten aiheuttamista muodonmuutoksista tai laastin huonosta tartunnasta ja
lujuudesta. Ennen laastikin sekoitettiin "tunteella", ja sen lujuus vaihteli
paljon. Samoin vanhoissa tiilissä saattoi puristuslujuus vaihdella välillä 5 - 50 MN/m2,
ja se saattaa olla syynä joidenkin yksittäisten tiilien murenemiseen.Pakkanen yhdessä
kosteuden kanssa rapauttaa tiiliä ja myös laastia, sillä vesi kasvaa jäätyessään
tilavuudeltaan 9 %. Tiilijulkisivujen arvioidut kestoiät vaihtelivat aika suurella
vaihteluvälillä pienimmän kestoiän ollessa 21 ja suurimman 38 vuotta.
Keskimääräiseksi kestoiäksi tuli 29,8 vuotta (kuva 28).
Kuva 28. Arvioitu tiilijulkisivujen kestoikä tutkimukseen
osallistuneissa rakennuksissa (otos = 16).
3.6.3 Rapatut julkisivut
Varsinkin 60-luvulla oli tapana käyttää rapattavissa pinnoissa vanhoja purettuja ja
"puhdistettuja" tiiliä.
Rapatuissa julkisivuissa olevia vauriotyyppejä ovat:
Halkeamat johtuvat yleensä perustusten painumisesta tai lämpötilavaihteluista.
Rakennusrungon väärä mitoitus voi myös johtaa muodonmuutoksiin, jotka näkyvät
halkeamina. Kosteusvauriot yhdessä pakkasrasituksen kanssa aiheuttavat rappauksen
rapautumista. Raudoitukset tuottavat ruostuessaan aineita, jotka ovat tilavuudeltaan
terästä monin verroin suurempia. Nämä aineet voivat "korkata" rappauksesta
suuriakin paloja. Myös väärin suoritettu rappaustyö tai väärin suhteitetut
rappausmassat voivat johtaa rappauksen irtoamiseen huonon tartunnan takia.
Rapattuja julkisivuja oli tutkittuina 7 kappaletta arvioidun kestoiän vaihdellessa 32
ja 42 vuoden välillä. Keskimääräiseksi kestoiäksi tuli 36,6 vuotta (kuva 29).
Kuva 29. Arvioitu rapattujen julkisivujen kestoikä tutkimukseen
osallistuneissa rakennuksissa (otos = 7).
3.6.4 Puujulkisivut
Puisia julkisivuja on kerrostaloissa käytetty harvoin.
Tutkituissa kohteissa neljässä rivitalossa oli puiset julkisivut. Arvioidut kestoiät vaihtelivat 17:n ja 27 vuoden välillä keskiarvon ollessa 23,3 vuotta.
Puisen julkisivun vauriot näkyvät käyttäjälle lähinnä maalivikoina, joita ovat maalin irtoaminen, halkeilu tai kuluminen. Puupinnan maalaus on aina uusittava ajoittain, mutta syyt ennenaikaisiin vikoihin ovat yleensä liiallisessa kosteusrasituksessa tai väärän maalin valinnassa tai molempien yhteisvaikutuksessa. Seuraavassa on lueteltu mahdollisia maalauksen vaurioitumiseen johtavia syitä:
Tuuletusraossa on tärkeää olla riittävän pieni ilmankosteus, koska jo
75 % :ssa alkavat kasvaa eräät homesienet. Kun kosteus menee yli
80 % :n alkaa lahoaminen. Kestopuu kestää lahoamatta kosteatkin olosuhteet, mutta se
siirtää kosteutta muihin rakenteisiin. Minkään puun suhteellinen kosteus ei saisi olla
jatkuvasti yli 20 %. Ellei rakennetta saada rakenteellisin keinoin pysymään em. arvoja
kuivempana on käytettävissä tarvittaessa erilaisia homeen- ja lahonestoaineita. Näiden
käyttöä tulee kuitenkin välttää.
3.7 Vesikate
Katon muoto vaikuttaa ratkaisevasti katon kestoikään. Tyypillisimpiä kattomuotoja ovat:
1 Pulpettikatto
2 Satula- eli harjakatto
3 Pyramidi- eli telttakatto
4 Auma- eli valmikatto
5 ja 6 Mansardi eli taitekatto
7 Säterikatto
8 Tasakatto (kuva 30).
Kuva 30. Tyypillisimpiä kattomuotoja /7, s. 1/
60-luvun puoleen väliin asti katot olivat erilaisia harja- ja aumakattoja, mutta
70-luvun alusta lähtien katot alkoivat olla tasakattoja. Katon kestoikään vaikuttavat
ratkaisevasti huollot ja tarkastukset. Vesikatto tulisi huoltaa joka kevät, ja lisäksi
syksyisin katto tulisi puhdistaa puiden lehdistä ja muista irtaimesta roskasta.
Tukkiessaan vedenvirtauman roskat aiheuttavat turhaa kosteuskuormitusta, vaikka katto
olisi suunniteltukin vedenpitäväksi. Katemateriaalien toimittajien lupaamat
"huoltovapaat katot" jätetään monesti takuun takia huoltamatta. Takuuajan (10
vuotta) ne kyllä kestävätkin, mutta sen jälkeen on yleensä heti isompi remontti
tiedossa.
3.7.1 Huopakatteet
Bitumikermikatteita käytetään yleisesti tasakattoisissa kerrostaloissa. Huopakatteessa yleisimpiä vauriotyyppejä ovat:
Pussimuodostumat sijaitsevat yleensä monikerroskatteen pintakermin alla. Syitä pussien muodostumiseen on useita, yleisimpänä kosteuden jääminen kermien väliin tai väärin valittu, liian kylmä tai kuuma liimausbitumi. Suurissa pussimuodostelmissa, joissa koko kermirakenne nousee ylös, voi olla syynä puutteellinen tuuletus tai paineentasaus. Pienet rakkulat tekstiilirunkoisessa pintahuovassa johtuvat pintakermiin syntyvästä "vesiaihiosta". Aihiossa ulkoiset lämpötila- ja kosteusmuutokset vaikuttavat siten, että aihioon tulee vettä ilman kylmetessä, ja ilman lämmetessä rakkula laajenee veden höyrystyessä. Rakkulat ovat kuitenkin niin pieniä, että ne eivät aiheuta vuotoja. Haitta on pääasiassa esteettinen. Erilaiset halkeamat ja repeämät johtuvat:
Vääränmalliset räystäät tasakatoissa ovat myös yleinen syy kattovuotoihin. Kuvassa 31 on esitetty kolme erilaista yleisesti käytettyä räystäsratkaisua:
Kuva 31. Erilaisia räystäsratkaisuja
Räystäs ei saa olla myöskään niin matala, että vesi voi pienen tukoksen takia
tulvia julkisivuille.
Huopakatteita oli tutkimuksessa 16 kappaletta Yhdessä tapauksessa kate oli uusittu jo
16 vuoden iässä, ja parhaan katteen arvioitiin kestävän 31 vuotta. Keskimääräiseksi
kestoiäksi tuli 22,9 vuotta
(kuva 32).
Kuva 32. Arvioitu huopakatteen kestoikä tutkimukseen osallistuneissa
rakennuksissa (otos = 16).
3.7.2 Peltikatteet
Peltikatteita on periaatteessa kahta tyyppiä, konesaumattuja ja profiloituja katteita.
Kerrostaloissa ovat käytetyimpiä konesaumatut peltikatteet. Peltikatteiden kaltevuus
tulisi olla vähintään 1:4 (RIL 107-981). Liian loivat peltikatot kannattaa korjauksen
sijasta muuttaa bitumikatteisiksi.
Peltikatteessa yleisimpiä vaurioitumistyyppejä ovat:
Peltikatteiden suurin vihollinen on ilmaston saasteet. Rikkipäästöt ja happosateet
ruostuttavat suojaamattoman raudan nopeasti. Lian tai roskien alla, jossa happipitoisuus
on pieni, on tilanne ruostumisen kannalta otollinen. Siksi peltikatotkin olisi
puhdistettava liasta ja roskista vähintään kerran, mieluummin kaksi kertaa vuodessa.
Peltikaton tuuletuksen on oltava myös kunnossa, sillä kondenssivesi voi ruostuttaa
peltiä alapuolelta. Pellin ruostuminen alapuolelta huomataan yleensä liian myöhään,
eikä pikku paikkailu enää riitä, vaan kate on uusittava ja järjestettävä
kunnollinen tuuletus.
Konesaumattuja peltikattoja oli tutkimuksessa mukana 12 kappaletta, niistä
ensimmäisten arvioitiin olevan remontin tarpeessa 17 vuoden ikäisenä ja parhaimpien
arveltiin kestävän 31 vuotta. Keskimääräiseksi kestoiäksi tuli 26,5 vuotta (kuva
33).
Kuva 33. Arvioitu konesaumatun peltikatteen kestoikä tutkimukseen
osallistuneissa rakennuksissa (otos = 12).
Tutkimuksen johtopäätöksenä voidaan todeta mm. seuraavaa:
Lämpöenergian kulutuksissa oli samanlaistenkin rakennusten kohdilla suuria eroja.
Suurimman kulutuksen kohteessa (kohde 52) oli peräti
2,5-kertainen kulutus verrattuna pienimpään (kohde 51). Erot eivät ole selitettävissä
yksistään tässä tutkimuksessa tutkituilla seikoilla, vaan niihin vaikuttavat myös
ihmisten käyttäytymistottumukset ja erityisesti ilmanvaihtolaitteiden toiminta. Selkeä
ero on havaittavissa kuitenkin rakennusmuodon vaikutuksessa kulutukseen. Rivitalot
kuluttivat
22,7 % enemmän energiaa kuin kerrostalot. Valitettavasti tutkimukseen ei tullut
vertailtavaksi omakotitalot, niiden kulutus lienee vieläkin suurempi.
Energiansäästössä ei ole siis kysymys mistään penneistä, vaan tuhansista markoista
vuodessa taloutta kohti.
Tutkituissa kuntoarvioissa oli lähes kaikissa tarkasteltu energiankulutusta ja
verrattu sitä muihin vastaaviin rakennuksiin. Lisäksi oli annettu joitakin
energiansäästövinkkejä. Näitä ohjeita tulisi kuntoarviossa painottaa, ja ne tulisi
myös taloyhtiöiden ottaa vakavasti, sillä monessa tapauksessa voitaisiin säästää
kuntoarvioon sijoitettu summa pelkästään lähivuosien energiankulutuksessa.
Sähkön kulutuksessa oli myös suuria eroja eri rakennusten välillä. Eroista ei voida kuitenkaan tehdä yhtä jyrkkiä johtopäätöksiä kuin lämpöenergian kohdalla. Sähkön kulutukseen vaikuttaa enemmän sitä käyttävien henkilöiden määrä, eikä suora vertailu rakennuskuutiometrien välillä anna eroista aivan oikeaa kuvaa. Suuntaa antavina arvoja voidaan kuitenkin pitää. Eräs havainto oli, että sähköä käytetään vielä nykyäänkin erilaisiin "sulatustehtäviin", joskus pitämään perustuksia sulana ja joskus taas sen avulla estetään katolla sijaitsevien sadevesiviemäreiden jäätyminen. Nämä ovat huonoja ja kalliita ratkaisuja, kun asia voitaisiin hoitaa asianmukaisin rakenneratkaisuin.
Vesi koetaan meillä Suomessa monesti "ilmaiseksi", ja sen säästöön on
ihmisiä vaikea motivoida. Vesi onkin yksilön kannalta halpaa, mutta asioita tulisi
ajatella laajemmin. Vettä käytettiin tutkituissa rakennuksissa keskimäärin 155 litraa
asukasta kohti vuorokaudessa. Tämä on vähän verrattuna kirjallisuudessa esiintyviin
kulutuslukuihin, mutta paljon, kun ajatellaan mihin se kuluu. Suomi on yksi harvoista
valtioista maailmassa, jossa WC:n pöntötkin huuhdellaan parhaalla juomavedellä.
Todellisuudessa käyttökelpoinen pohjavesi on vähenemässä ja varsinkin Etelä-Suomessa
joudutaan yhä useammin siirtymään pintavedenottamoihin, joiden vesi on paljon
huonompaa. Mikäli veden hintaa nostettaisiin, saataisiin erilaisten harmaiden- ja
kaksivesijärjestelmien käyttöä lisättyä. Näin hyvää juomavettä riittäisi
kaikille, eikä tulevaisuudessakaan tarvitsisi ostaa juomavettä kaupasta, kuten monissa
muissa maissa.
Tutkituissa rakennusosien kestoajoissa oli suuria poikkeamia. Eräissä kohteissa
rakennusosan kestoikä saatoi olla yli kaksi kertaa suurempi kuin toisissa. Tällaisia
eroja on vaikea selittää muuten kuin rakennusvirheellä tai huoltojen
laiminlyönneillä. Varsinkin vesikattojen kohdalla huolloilla voidaan jatkaa katteen
ikää ratkaisevasti.
Rakennusaikana voidaan helposti "säästää" muutamia tuhansia
suunnittelemalla tasakattoisia räystäättömiä rakennuksia. Nämä säästöt ovat
kuitenkin lyhytnäköisiä, jos otetaan huomioon koko rakennuksen käyttöikä. Yksikin
ylimääräinen kattoremontti rakennuksen käytön aikana syö koko säästön
moninkertaisesti. Sama periaate koskee muitakin rakennuksen osia. Eräissä tilanteissa ei
vaurioita pystytä edes rahalla mittaamaan. Tällaisia ovat home ja lahottajasienten
aiheuttamat terveysriskit sekä myös esteettiset seikat.
Rakennusosien keskinäisessä kestoaikojen vertailussa nousi katemateriaalien osalta
voittajaksi konesaumattu pelti. Tulos johtunee ainakin osaksi peltikatteiden vaatimasta
suuremmasta kattokaltevuudesta, joka ehkäisee lammikoitumista ja siten vähentää
katteelle tulevaa rasitusta. Julkisivumateriaalina ylivoimaisesti kauimmin kestää
rapattu pinta. Oikein suoritettu rappaus kestää parhaiten lämpötilanvaihtelut, ja
tarttuvuus alustaan on hyvä.
Suurin hyöty kuntoarviosta taloyhtiölle on varmasti tieto tarvittavista remonteista
ja niiden ajankohdasta sekä välittömästi korjausta vaativista kohdista. Suoritetuissa
kuntoarvioissa oli kuitenkin samalla havaittu paljon rakennusvirheitä ja myös vääriä
rakennuksen käyttötapoja. Suuri osa rakennuksen viosta on sellaisia, että mikäli ne
jätetään korjaamatta, kasvavat lopulliset korjauskustannukset kiihtyvällä vauhdilla.
Kuntoarvio ei ollut yhdessäkään kohteessa "turha", vaan siitä oli aina
hyötyä rakennuksen käyttäjille. Kuntoarvion tekoa ja siihen liittyvää jatkuvaa
seurantaa tulisikin pitää vanhoille rakennuksille itsestäänselvyytenä. Ehkäpä sen
pitäisi olla pakollinen, aivan kuten on auton katsastuskin.
LÄHTEET
1 Aarnio, Minna & Vainiotalo, Toivo. Korjausrakentamisen suunnittelu. Helsinki:
Rakennustieto Oy. 41 s.
2 Anttila, Ulla. 1990. Ilmanvaihto, asukkaiden viihtyvyys ja energiansäästö.
Helsinki: Valtion painatuskeskus.
74 s.
3 Hekkanen, Martti. 1992. Korjausrakentaminen osana kiinteistönpitoa. Joutsa:
Nettopaino Oy. 104 s.
4 Jormalainen, Pentti. 1994. Korjausrakennustyöt. Jyväskylä: Gummerus Kirjapaino Oy
5 Karjalainen, Jyrki. 1995. Vesi- ja viemäriputkistojen kuntoarvio. Joutsa: Nettopaino
Oy. 80 s.
6 Kauppi, Ari & Rautiainen, Liisa & Saarimaa, Juho. 1990. Tiili- ja puuseinät,
ongelmat, syyt, ratkaisut. Jyväskylä: Gummerus Kirjapaino Oy. 47 s.
7 KH 95-00143. Marraskuu 1990. Kiinteistönhoitokortisto. Suunnitteluohje.
8 Kuntsi, Sauli. 1983. Katot kuntoon. Jyväskylä: K.J. Gummerus Kirjapaino Oy. 187 s.
9 Laitinen, Erkki. Asuntohallitus. Asuinkerrostalon kuntoarvion perusmalli.
Tutkimusraporttiluonnos. 43 s.
10 Mäkiö, Erkki. 1990. Kerrostalot 1940 - 1960. Porvoo: WSOY. 273 s.
11 Mäkiö, Erkki. 1994. Kerrostalot 1960 - 1975. Tampere: Tammerpaino Oy. 288 s.
12 Osara, Leo & Haverinen, Veijo. Rakennuksen kunnossapitotarkastus ja
-suunnitelma. Helsinki: Rakennusalan kustantajat. 48 s.
13 Oy Partek Ab. 1991. Äänikirja. Helsinki: Oy Länsi-Suomi. 128 s.
14 Rantamäki, M & Jääskeläinen, R & Tammirinne, M. 1992. Geotekniikka.
Hämeenlinna: Karisto Oy. 295 s.
15 RIL 174-4 Korjausrakentaminen IV, Runkorakenteet.1988. Hanko: Hangon kirjapaino Oy.
336 s.
16 SAFA. 1983. Energiakäsikirja. Helsinki: Rakennuskirja Oy. 427 s.
17 Vinkki. 1996. Joensuu. Mainosjulkaisu helmikuu 1996. 16 s.
18 Vatanen, Kyösti. Kevät 1994. Peruskorjaustekniikka. Luentosarja.